Принципы оценки недвижимости

Оценка стоимости недвижимости — процедура, требующая от оценщика максимальной объективности в результатах анализа. Качественная, объективная оценка всегда должна проводиться на основе общепринятых подходов. Экономическая наука в качестве таковых разработала принципы оценки недвижимости — базовые положения и правила определения уровня влияния различных обстоятельств на стоимость недвижимости.

Принципы оценки стоимости недвижимости

При оценивании недвижимости необходимо обращать внимание на взаимосвязь субъекта и объекта операции в рыночных условиях.

Существенными являются три составляющие сделки: субъект, объект и рынок.

Поэтому получили распространение три совокупности принципов оценки:

• воспроизводящие точку зрения собственника;
• связанные с недвижимостью;
• связанные с условиями рынка.

Обобщает перечисленные группы принцип наиболее эффективной эксплуатации объекта.

Принципы, отражающие взгляд собственника

1. Полезности

Недвижимость может иметь стоимость в силу своей полезности для собственника (пользователя).

Под термином полезность понимается пригодность конкретного объекта недвижимости для возмещения разнообразных запросов пользователя.

Объект может быть нужен пользователю как предмет потребления, средство производства или для поддержания репутации.

2. Замещения

Стоимость оцениваемого объекта на рынке варьируется от наименьшей цены покупки или строительства аналогичной недвижимости. Поэтому принцип замещения объединяет три подхода к оценке: сравнительный, затратный и доходный.

Сравнительный подход: если есть выбор, то реальная стоимость оцениваемого объекта устанавливается ценой покупки подобной приемлемой недвижимости.

Затратный подход подразумевает, что вероятный инвестор не заплатит за объект больше, чем он потратит на постройку подобного с учетом сроков и вероятных потерь при строительстве.

Доходный подход означает, что рыночная цена объекта будет эквивалентна сумме капвложений, обеспечивающих доходность, эквивалентную доходности оцениваемого объекта.

3. Ожидания

Определяет, какие выгоды от объекта ожидает иметь потенциальный собственник. Следовательно, стоимость доходного объекта определяется величиной финансовой отдачи, ожидаемой от его использования и дальнейшей продажи.

Принципы, обусловленные объектом

1. Остаточной продуктивности

Производимый продукт является итогом взаимного воздействия капиталовложений, труда и земли.

Поэтому стоимость произведенной продукции есть совокупность стоимости потребленных средств и предметов труда, затрат на зарплату, расчетной прибыли и земельной ренты.

Доход от земли (рента) есть разница между общей стоимостью продукта и доходом от капиталовложений и труда. Рента — это доход от отвода земли после возмещения затрат на капитал и труд.

2. Вклада

Показывает, как дополнительные расходы на модернизацию объекта изменяют его стоимость. Вклад будет положительным, если увеличение стоимости превысит прирост издержек. Соответственно отрицательная величина вклада будет, если прирост затрат будет больше повышения стоимости объекта.

3. Возрастающей и уменьшающейся отдачи

С ростом капиталовложений и труда доходность недвижимости будет расти до определенного черты. За ней прирост доходности будет замедляться пока не станет меньше, чем сделанные для этого расходы.

В основу положен закон максимальной производительности. При изменении только одного производственного фактора приращение продукции сначала увеличивается, но при достижении определенной величины начинает снижаться при неизменном приросте фактора. Увеличение вложений имеет смысл, пока прирост доходности выше прироста затрат.

4. Сбалансированности

Когда в землю вложено мало производственных ресурсов, то она считается недостаточно застроенной. Если много, то считается перегруженной застройкой. В каждом упомянутом случае участок земли эксплуатируется неэффективно и по принципу остаточной продуктивности его стоимость падает. Для максимизации общего дохода от земельного отвода необходимо оптимальное сочетание всех производственных факторов.

5. Экономического размера

Оптимальность размеров земельного отвода увеличивает стоимость недвижимости.

Принцип определяет размеры земельного отвода, делающими возможным наилучший масштаб пользования землей согласно местным рыночным условиям.

6. Экономического разделения

Права на недвижимость надо комбинировать (разделять, соединять) так, чтобы ее общая стоимость возрастала.

Принципы, обусловленные влиянием рыночной среды

1. Зависимости от внешнего окружения

Расположение объекта на местности (внешняя среда) решающим образом влияет на его ценность. Причины влияния внешней среды могут быть экономические, экологические, юриди­ческие и другие.

Наиболее важной причиной, влияющей на стоимость недвижимости, является ее экономическое местоположение: близость к маршрутам транспорта, торговым, культурным и другим центрам, обусловливающим ценность объекта для пользователя.

Экономическое местоположение влияет на ценность недвижимости в зависимости от ее типа. Для жилой недвижимости важна близость к общественному транспорту, объектам социальной инфраструктуры; для торговых центров - близость к пассажиропотокам и т.д.

Оценщик недвижимости должен определить степень влияния места размещения объекта на его цен­ность для потребителя и установить наилучшую версию использования недвижимости для конкретных внешних условий.

2. Соответствия

Объект недвижимости по архитектурному решению и уровню удобств должен соответствовать запросам рынка. Все составляющие построенного объекта должны гармонично соответствовать друг другу.

Дорого построенное здание потеряет в цене из-за соседства с дешевыми строениями. А цена дешево построенного объекта может увеличится из-за его размещения рядом с дорогими постройками.

3. Спроса и предложения

Недвижимость обладает стоимостью, когда она полезна для пользователя и относительно дефицитна.

Цена оцениваемой недвижимости зависит от корреляции спроса и предложения на аналогичные объекты на местном рынке.

4. Конкуренции

Рыночный спрос способствует росту прибыли и появлению конкуренции. Рост конкуренции ведет к снижению высокой доходности до среднего уровня.

5. Изменения

От создания до ликвидации объекты недвижимости проходят циклы роста, стабилизации и упадка. Со временем происходит изменение природных, социальных и экономических условий. Жизненный цикл, который проходит объект в данное время, влияет на его стоимость.

Принцип наиболее эффективной эксплуатации

Является объединяющим принципом оценки. Позволяет определить эксплуатацию объекта, обеспечивающую его наибольшую стоимость на момент оценки.

Наиболее эффективная эксплуатация – вариант использования объекта, возможный физически, правомочный юридически, осуществимый и целесообразный финансово, обеспечивающий или наибольшую стоимость земли, или максимальную текущую стоимость объекта.