Независимая экспертиза имущества

Экспертиза имущества производится по разным причинам. Это может быть совершение сделки отчуждения, ипотека, наследование, приватизация, спор в суде и т.д. В любом случае требуется достоверное и исчерпывающее заключение эксперта, которое сложно будет оспорить. Дать такое заключение могут только квалифицированные специалисты, положительно зарекомендовавшие себя на рынке оценочных услуг.

Несколько слов о судебной оценке

По сути, судебная оценка не отличается от внесудебной процедуры. Проводят ее те же аккредитованные специалисты, используют те же методы и подходы. Отличие судебной экспертизы состоит в том, что ее основанием является постановление суда. Обычная же оценка проводится на основании заявления от клиента и договора на оказание услуг.

Заключение, составленное по постановлению суда, соответствует строгим законодательным требованиям. Обычный отчет, сформированный по требованию частного лица, может составляться в свободной форме. Например, в виде электронного документа. В любом случае, он будет иметь юридическую силу, так как заверяется подписью и печатью оценщика.

Виды стоимости, подлежащие оценке

На первый взгляд может показаться, что имущественный объект имеет только одну стоимость. Такое мнение ошибочно. В теории оценки у каждой вещи вида стоимости – рыночная и нерыночная. Рыночная – это та самая цена, за которую объект можно продать. Нерыночная – никак не связана с экономическим рынком. Данный вид стоимости подразделяется на:

• кадастровую – для налогообложения;
• инвестиционную - цену для конкретной инвестиционной цели;
• ликвидационную – цену, за которую данный объект будет отчужден в наиболее короткий срок;
• страховую – фактическую цену имущества, необходимую для установления стоимости страховой выплаты;
• балансовую – сумму изначальной стоимости за вычетом амортизации.

Все эти виды стоимости могут быть установлены в ходе оценочной экспертизы.

Как проводится оценка

Вне зависимости от того, кто является инициатором (суд, банк или частное лицо), порядок проведения оценки остается неизменным. Условно его можно разделить на несколько этапов:

• заключение договора (в случае проведения оценки для суда – получение соответствующего постановления);
• исследование документации объекта;
• выезд на место для визуального ознакомления, фотографирования, составление акта осмотра и т.п.;
• анализ искомой информации, относящейся к другим аналогичным объектам (например, изучение сделок купли-продажи и цен на схожую недвижимость);
• выбор метода и подхода для производства оценки
• составление отчета.

Таким же образом проходит и оценка залогового имущества.

Методы проведения

Для установления оценочной стоимости эксперты используют следующие методы:

• Доходный. Цена отыскивается посредством анализа возможной прибыли, которую мог бы получить собственник, используя оцениваемое имущество. В рамках доходной методики принимаются во внимание все существующие способы извлечения прибыли из объекта.
• Затратный. Стоимость определяется на основании сведений, полученных после анализа расходов, с которыми связано создание или восстановление аналогичного имущества.
• Сравнительный. Этот метод чаще всего используется в ходе оценки недвижимости. Эксперт изучает рыночные цены на такие же объекты, анализируя информацию о сделках, совершенных в ближайшее время.

Как выглядит отчет об оценке имущества

Отчет – письменный документ, дающий ответ на вопрос о стоимости изученного объекта. Мнение эксперта должно быть выражено ясно и лаконично, без возможности двоякого толкования. Написание отчета является заключительной стадией экспертизы, оно означает, что оценщик полностью выполнил свои обязательства перед заказчиком по отдельному договору.

Отчет включает следующие сведения:

• дата оформления и порядковый номер (все отчеты оценщика или компании подлежат обязательному учету);
• ФИО эксперта, его юридический адрес и реквизиты государственной лицензии;
• исчерпывающие характеристики исследуемой вещи – габариты, площадь, дата производства (постройки), уровень физического износа и т.д.;
• документ, на основании которого оказывается услуга;
• перечень использованных подходов и методов, а также их обоснование;
• источники информации с описание использованных сведений;
• стоимость объекта, установленная в результате оценочных мероприятий.

Рассматриваемый документ может включать и другие данные, которые, по убеждению эксперта, имеют значение для клиента.

Отчет составляется в письменной форме, заверяется подписью и печатью изготовившего его специалиста.

Оценка имущества ООО

Оценка имущества компании производится при проведении аукционов, отчуждении, реорганизации, вступлении нового учредителя или выбытии прежнего, а также при необходимости принятия важных управленческих решений.

В ходе оценки не только устанавливается стоимость активов предприятия, но и производится их классификация. Заключение эксперта позволяет обнаружить самые эффективные пути использования имущества.

Оценка собственности ООО, как правило, производится совокупно, когда исследованию подлежит весь имущественный комплекс субъекта, состоящий из:

• производственного оборудования, техники, автомобилей;
• зданий и сооружений;
• депозитов и дебиторских задолженностей;
• прав требований;
• других материальных и нематериальных активов.

Цели оценки

Рыночная стоимость имущественного комплекса, принадлежащего хозяйствующему субъекту, устанавливается в целях выявления эффективности принятых руководящих решений и совершения новых стратегически важных шагов.

Также оценка необходима при полном или частичном отчуждении активов. Стороны договора по своему усмотрению определяют продажную стоимость. Однако грамотное экспертное заключение даст реальную рыночную стоимость, исходя из которой, продавец установит адекватную цену продажи.

Оценивание коммерческого имущества требуется и в том случае, когда предприниматель планирует вывести свой бизнес на мировую арену и вести финансовую отчетность по международным критериям. Результаты оценки «вскрывают» денежные и хозяйственные параметры предприятия. А это, в свою очередь, наиболее реально отражает существующее положение вещей на фирме.

Как выбрать оценщика

Сегодня выбор оценщика представляет собой немалую сложность. Сегодня в любом городе существует не один десяток аккредитованных компаний и индивидуальных оценщиков, предлагающих своих услуги. Среди такого многообразия трудно сделать правильный выбор. Чтобы избежать ошибки, следует обращать внимание на:

1. Стоимость услуг. Дешевизна, однозначно, играет в пользу предпринимателя, ведь большинство клиентов ищет, где подешевле. Однако в случае с экспертизой низкая стоимость – это почти всегда некачественное заключение. Невысокие расценки характерны для начинающих, неопытных оценщиков, которые таким образом нарабатывают клиентскую базу.
2. Образование и специальность оценщика. Квалификация специалиста должна соответствовать видам производимой им оценки. Так эксперт, имеющий техническое образование, более компетентен при оценивании недвижимости. Экономическое или финансовое образование позволит лучше разбираться в вопросах оценки бизнеса. Стоит спросить у оценщика о его стаже и о примерном числе сделанных отчетов. Хотя эти сведения нельзя принимать за непреложную истину.
3. Страховка. Аккредитованный оценщик обязан страховать каждый вид своей деятельности. Сведения о страховании не являются секретными, поэтому клиент может попросить оценщика показать полисы. Отказ должен стать поводом для сомнений в компетенции эксперта.
4. Сайт и реклама. Каждый уважающий себя предприниматель имеет собственный сайт. Оценщики – не исключение. Качество оформления ресурса станет косвенным доказательством уровня самого эксперта или компании. К признакам качественного сайта можно отнести эффектный, функциональный интерфейс, дорогой дизайн. Также внимание стоит обратить и на рекламу. Чем шире и солиднее рекламная компания, тем большими средствами располагает рекламодатель. Наличие грамотного маркетинга позволяет сделать вывод о том, что оценщик имеет большие успехи на профессиональной ниве.
5. Членство в саморегулируемой организации. Оценщики должны состоять в СРО. Это относится как к компаниям, так и к индивидуальным экспертам. Свидетельства СРО, аналогично страховке, не представляют коммерческой тайны. Солидный эксперт не станет прятать их от глаз клиентов.

Несколько слов о договоре

Следующим этапом после выбора исполнителя является заключение договора на организацию и производство оценки. Важно понимать, что любые устные соглашения не признаются официальным поводом для оказания услуг. Если в дальнейшем между оценщиком и клиентом возникнет спор, последний не сможет отстоять свое право в суде и доказать факт обращения к специалисту.

Именно в этой связи соглашение должно заключаться в письменной форме. Одновременно нужно сказать, что в содержании этого документа должны указываться обязательные условия, без которых он не будет считаться действительным, - ФИО, адреса, паспортные данные и основные права и обязанности сторон, сведения о предмете сделки, стоимость и срок оказания услуги.

Договор обязательно составляется в двух экземплярах. Один – оценщику, второй – заказчику. После его подписания первый обязан приступить к производству экспертизы, последний – оплатить услуги.