Оценка квартиры для банка

Важной частью ипотечного соглашения является оценка приобретаемой недвижимости. Кредитору, предоставляющему заем, требуется залог со стоимостью, равной или превышающей размер обязательства. К слову, его сумма устанавливается на основании рыночной цены ипотечного жилья. Таким образом, банк покрывает риск, связанный с невозвратом долга. Если должник перестанет платить, кредитор будет иметь возможность продать залог по цене выданного займа.

Нужна ли оценка заемщику

Специалисты дают утвердительный ответ на этот вопрос. Оценка важна для самого заемщика тем, что позволяет понять насколько адекватную цену просит продавец за отчуждаемую квартиру. Кроме этого наличие оценочного отчета дает плательщику уверенность в том, что если он не сможет дальше погашать кредит, банк «безболезненно» расторгнет соглашение, не применяя к нему никаких санкций. Поскольку объект залога будет реализован по рыночной стоимости.

Документы

Важно знать, что оценка заказывается только после того, как клиент выберет квартиру и договорится с ее собственником. Оценщику понадобятся бумаги, которые до подписания ипотечного договора находятся «на руках» у хозяина:

• правоустанавливающие документы – свидетельство о праве на наследство, договор купли-продажи, приватизации и т.п.;
• технический и кадастровый паспорт, поэтажный план строения, экспликация помещений – при отсутствии данных документов у собственника, их можно заказать в БТИ;
• технический и кадастровый паспорт, поэтажный план строения, экспликация помещений – при отсутствии данных документов у собственника, их можно заказать в БТИ;
• копия паспорта собственника квартиры и заказчика оценки.

Важно знать, что если заем выдается на приобретение жилья, построенного до 1960 года, банк потребует от клиента справку о состоянии кровельных и потолочных перекрытий. Если они изготовлены из дерева, банк откажет в выдаче кредита. Это связано с повышенным риском возгорания и возможной утратой предмета залога.

После подготовки указанных бумаг, клиент обращается к оценщику и согласовывает с ним время выезда на объект для визуального осмотра и фотографирования. После этого исполнитель приступает к непосредственной оценке.

Методы

Определение стоимости квартиры для банка производится с помощью тех же методов, которые используются в любых других видах оценки:

1. Сравнительный. Наиболее часто применяемый метод, основанный на информации о стоимости сделок, совершенных с аналогичными объектами недвижимости в текущий период времени.
2. Затратный. Данная методика применяется реже. В ее основе лежит анализ расходов, понесенных на возведение домостроения и его дальнейшее содержание.
3. Доходный. При оценке ипотечного жилья этот метод используется еще реже. Больше всего он относится к коммерческой недвижимости. Оценка доходным методом строится на прибыли, которую бы предположительно собственник получил от использования объекта.

Сравнительный метод дает возможность установить рыночную стоимость. Затратный – ликвидную. Эти показатели практически не отличаются друг друга. Исключением являются лишь те случаи, когда во вторичном жилье советской постройки произведены улучшения, значительно увеличившие его стоимость. Естественно, что тогда рыночная цена в несколько раз будет выше ликвидной.

Что учитывается при оценке

Рыночная стоимость ипотечного жилья определяется с учетом таких параметров, как:

• дата постройки;
• материалы, использованные при строительстве;
• этаж, на котором находится квартира;
• общая и жилая площадь;
• внешнее состояние помещения и коммуникаций;
• характеристики района (центр, окраина и т.п.);
• наличие инфраструктуры (школ, детских садов, поликлиник и т.п.);
• наличие инфраструктуры (школ, детских садов, поликлиник и т.п.);

Оценщик анализирует полученную информацию, производит необходимые расчеты и составляет итоговый отчет. Он может быть передан заказчику или напрямую в банк. Сотрудники банка особое внимание уделяют заключительной части отчета, в которой содержатся выводы о рыночной и ликвидной стоимости объекта и его реальном состоянии.

Отчет является действительным в течение полугода после его изготовления. Если процесс подписания ипотечного договора продлится дольше этого срока, клиенту придется снова обращаться в оценочную компанию.

Несколько слов об аккредитации

Оценка в разных банках производится по-разному. Так в малых финансовых организациях ей занимаются собственные штатные специалисты. Как правило, в этом случае клиент не платит за оценку отдельно. Стоимость входит в сумму вознаграждения по кредиту. Такая особенность создает ощущение экономии, а это, в свою очередь привлекает людей в небольшие банки.

Что касается крупных фигур, таких как Сбербанк, ВТБ, Уралсиб, то они не испытывают нужды в заемщиках. Поэтому их клиенты занимаются оценкой самостоятельно. Здесь стоит сделать серьезную оговорку. Крупные банки не принимают отчеты не от всех оценщиков подряд. Они предъявляют более жесткие требования к качеству экспертизы, поэтому работают только с аккредитованными компаниями.

Аккредитация – это своеобразный конкурс, победители которого получают право оказывать клиентам кредитора услуги по оценке недвижимости. Субъекты, претендующие на партнерство с банком, должны отвечать строгим требованиям. Они касаются квалификации, стажа, специализации оценщиков, членства в СРО и качества оказываемых услуг. Компании, соответствующие выдвинутым условиям, признаются аккредитованными в данном банке.

Клиент по закону не обязан, заказывать ипотечную оценку только у аккредитованных экспертов. Считается, что если отчет «обычного» оценщика соответствует требованиям кредитора, последний должен принять его.

Однако на практике так происходит не всегда. Банки определенным образом заинтересованы в том, чтобы их клиенты получали услуги у их партнеров. Поэтому кредитные эксперты могут забраковать даже самый квалифицированный отчет «со стороны», в результате чего человеку придется обращаться в аккредитованную компанию и заново платить.

Чтобы избежать этого, оценку квартиры для ипотеки в Сбербанке или другой крупной кредитной организации следует сразу заказывать аккредитованных оценщиков.

Где найти аккредитованного оценщика

На этот вопрос дадут ответы сотрудники банка, оформляющие кредит. У них можно получить список аккредитованных оценочных компаний и индивидуальных специалистов. Юристы и экономисты рекомендуют обращаться именно к тем оценщикам, которые «посоветовал» банк.

В первую очередь – это гарантия того, что отчет будет составлен в строгом соответствии с законодательными стандартами, а услуга оказана в кратчайший срок. Отчет такой компании точно будет принят, и процесс выдачи кредита не затянется на долгие недели.

Оценка квартиры для наследства

Существует несколько причин, по которым требуется оценка наследственного имущества. Во-первых, это обязательная часть нотариального оформления. На основании оценочной стоимости рассчитывается госпошлина, которую наследник платить за оказание юридической услуги. Нотариус не выдаст свидетельства о праве на наследство без заключения оценщика.

Во-вторых, без него не обойтись, если у наследодателя имеется несколько наследников. С помощью отчета каждый определит размер своей доли в наследственной массе и впоследствии сможет потребовать ее выдела в натуральном или денежном выражении.

Особенно часто оценка используется тогда, когда умерший не оставил завещания, а наследственная масса состоит из множества разнородных объектов.

В-третьих, услуги оценщика необходимы при возникновении судебного спора между наследниками. Чтобы произвести адекватный раздел имущества, суд должен знать его рыночную стоимость.

Кто проводит оценку для наследства

Таким видом оценивания может заниматься любой эксперт, имеющий соответствующую лицензию и членство в СРО. Наследственная оценка в отличие от банковской, не требует от исполнителя каких-то специальных аккредитаций.

Проводится она в общеустановленном порядке. Вначале оценщик и клиент заключают договор, затем составляют заказ на производство оценочных работ. После чего следует выезд на место, анализ документов и т.д.

Многие компании производят оценку без визуального осмотра, пользуясь одними только документами. Такой способ исследования не является полностью достоверным, но иногда бывает единственно возможным. Например, в том случае, если в спорном жилище уже проживает один из наследников.

Документы

Для экспертизы наследственного имущества клиент должен предоставить копии:

• своего паспорта;
• свидетельства о смерти наследодателя;
• документов, устанавливающих права умершего на оцениваемый объект;
• справки по форме 11, которая выдается в БТИ.

Весь процесс экспертизы – от обращения, до отчета укладывается в 3-6 дней. Что касается стоимости, то здесь нет никаких фиксированных цифр. Все зависит от статуса компании и стажа оценщика. В среднем цена экспертных услуг колеблется в пределах 1,5 до 6 тысяч рублей.