Кто проводит кадастровую оценку и для чего она нужна

Кадастровая стоимость объекта – вид стоимости, которая определяется путем массового оценивания. При невозможности использования метода массовости, за кадастровую стоимость принимается ее рыночный аналог.

Данный вид цены необходим для расчета налоговой базы и дальнейшего налогообложения. Кадастровую оценку осуществляют частные оценочные компании или кадастровая палата (КП). Заказчиками могут выступать местные муниципалитеты и частные лица.

Кадастровая стоимость чаще всего заметно ниже рыночной, за редким исключением. Такая разница объясняется тем, что колебания цены на рынке происходят куда чаще, чем проводится оценивание по кадастру.

Важно отметить, что оценка данного вида инициируется органами местной власти, которые объявляют специальный конкурс среди профильных компаний. Его победители заключают с местной администрацией договор на организацию и производство кадастровой оценки. Отчеты, составленные в рамках государственного подряда, передаются для регистрации в органы Росреестра.

Объектом оценки может быть любая недвижимость, сведения о которой имеются в государственном реестре:

• квартиры и дома;
• земельные участки;
• коммерческие помещения и т.д.

Можно ли узнать результаты оценки

Получить отчет о кадастровой стоимости недвижимости собственник может двумя способами:

• путем письменного запроса в местное подразделение Росреестра, Кадастровой палаты или МФЦ;
• через интернет, на официальном сайте Росреестра.

Первый способ предполагает одновременную подачу запроса, копии паспорта собственника, правоустанавливающих и технических документов на недвижимость, а также квитанции об оплате обязательного сбора. Получение указанных сведений является платной государственной услугой.

В ответ на запрос уполномоченное ведомство предоставляет заявителю выписку из ЕГРН с искомой информацией.

Как заказать кадастровую оценку

Для того, чтобы получить рассматриваемую услугу, собственник недвижимости может обратиться в Кадастровую палату или к частным оценщикам, имеющим договор с местным муниципалитетом. Для производства экспертизы требуется:

• заявка;
• правоустанавливающие бумаги на объект;
• технический план;
• межевой план (для земельного участка);
• квитанция об оплате госпошлины.

После получения заявки КП или оценочная компания подписывает с заказчиком договор и утверждает перечень объектов, которые будут подлежать оценке в рамках данного соглашения.

Затем следуют оценочные работы. Их итоги фиксируются в виде отчета или заключения и передаются на рассмотрение специальной государственной комиссии, а оттуда – в Росреестр.

Независимая экспертиза недвижимости

Независимая оценка – по сути, та же самая «обычная» оценка, которая производится с использованием специальных знаний и методик. Это полностью беспристрастная деятельность, не «привязанная» ни к одному государственному ведомству. Ее производят сотрудники независимых оценочных компаний или индивидуальные специалисты.

Рассматриваемая экспертиза требуется при:

• возникновении ДТП;
• рассмотрении спора в суде;
• купле-продаже имущества;
• наследовании, в том числе и при решении вопросов о разделе наследства;
• осуществлении деятельности хозяйствующих субъектов и т.д.

Указанный список причин не исчерпывающий. Независимая экспертиза может проводиться в любом случае, когда собственник имущества сочтет ее необходимой.

О правах и обязанностях эксперта

Несмотря на независимый статус, в своей деятельности оценщики все-таки подчиняются требованиям законодательства. Например, закон устанавливает определенные запреты, которые они обязаны строго соблюдать. Так эксперт не имеет права:

• самостоятельно отыскивать образцы для исследования (все что нужно, должен предоставить заказчик);
• взаимодействовать с кем-либо из фигурантов дела (данное правило относится к случаям производства судебной экспертизы);
• обсуждать ход своих исследований с третьими лицами;
• разглашать любые сведения, ставшие известными ему в ходе проведения исследований.

В то же время оценщик правомочен:

• знакомиться с материалами дела (если экспертиза назначена судом);
• истребовать у заказчика дополнительные документы, которые могут повлиять на достоверность отчета;
• выезжать на место для визуального осмотра исследуемого объекта.

Виды экспертизы

Сегодня в оценочной практике известно порядка 30 видов независимых экспертиз. Наиболее часто проводится оценка автомобиля после ДТП, экспертиза движимых вещей (оборудования, мебели и др.), оценка недвижимого имущества для банка, суда, а также в процессе наследования. Реже практикуются оценки кадастровой стоимости и строительно-технические экспертизы.

Этапы экспертизы

Вне зависимости от объекта и цели все исследования проводятся по одному тому же плану. Условно можно считать, что он состоит из 6 пунктов:

1. Получение основания для проведения экспертизы. В качестве основания может выступать постановление уполномоченного органа или соглашение клиентом.
2. Подписание договора. Этот пункт актуален тогда, когда независимая экспертиза проводится оценочной компанией по заявке частного лица. Договор составляется в письменной форме. Только письменный документ подтверждает факт заказа услуги и может быть использован в суде в качестве доказательства.
3. Составление задания на оценку. Этот документ служит для четкого определения предмета оценки и ее сроков. Эксперт составляет его совместно с заказчиком или самостоятельно.
4. Выезд на место. Дата и время согласовываются с клиентом. Если экспертиза проводится по инициативе государственных органов, то момент выезда устанавливается в соответствующем постановлении. В процессе визуального осмотра оценщик фотографирует объект и записывает его основные характеристики.
5. Анализ документации. Клиент предоставляет исполнителю правоустанавливающие, технические и прочие документы на исследуемый объект. Кроме этого эксперт изучает сопутствующую информацию из печатных СМИ, научной литературы, СНИПов и т.д. После анализа полученной информации он приступает к расчетам.
6. Производство расчетов. На этом этапе избирается подход и методика оценивания, составляются схемы, вычисления и т.д.
7. Подготовка отчета. Данный документ ознаменовывает завершение экспертизы. В нем содержатся выводы оценщика, а также ответы на вопросы, которые поставил перед ним заказчик. Отчет является документом строгой отчетности, поэтому каждый отчет имеет уникальный порядковый номер. Он заверяется подписью и печатью исполнителя. Страницы прошиваются и пронумеровываются. Форма и содержание регламентированы законодательством.

Как заказать независимую экспертизу

Для начала необходимо выбрать грамотного оценщика. Такой специалист должен иметь опыт, как минимум, 3 года, лицензию, высшее образование по профилю и состоять в рядах саморегулируемой организации. Кроме этого, эксперты обязаны страховать ответственность каждого вида своей деятельности.

После того, как «правильный» специалист выбран, с ним заключают договор. Особенности этой процедуры мы описали в предыдущем разделе.

Затем следует оплата. Вопрос о расчетах решается клиентом и оценщиком индивидуально. Услуги могут оплачиваться в порядке предоплаты или по факту получения отчета, по частям или единовременно. Никакой законодательной регламентации здесь не существует, как не существует точных цифр при определении гонорара оценщика. В среднем стоимость услуг опытного специалиста колеблется в пределах от 2 до 6 тысяч рублей.

После решения вопроса с оплатой, клиент предоставляет эксперту объект для осмотра. Если проводится оценка ущерба после залива, пожара или ДТП, ремонтировать имущество нельзя. Ремонт, очистка и уборка могут безвозвратно скрыть следы происшествия.

После завершения осмотра, разрешается навести порядок в квартире или отогнать автомобиль на СТО. Поскольку на этом миссия клиента заканчивается. Его последняя задача состоит в том, чтобы получить готовый отчет. Срок его изготовления зависит от сложности исследований и всегда указывается в договоре. Как правило, он не превышает 5-7 рабочих дней.

Как понять, что оценщик – не оценщик.

Нередки ситуации, когда специалист, выдающий себя за эксперта, вовсе не эксперт, а мошенник. Распознать таких субъектов можно по ряду признаков:

1. Осуществляет оценку без выезда и документов, используя для исследования только фото, сделанные самим клиентом.
2. Требует аванс более половины от всей суммы гонорара или полную предоплату. Это не нарушение, скорее – симптом жадности. Как бы то ни было, иметь дело с таким оценщиком не желательно.
3. Занимается всеми существующими видами оценки. Такая многогранность – повод для подозрений. Либо эта компания только открылась и еще не нашла своего пути, либо – этот специалист – проходимец, желающий «срубить» побольше денег. В обоих случаях квалификация исполнителей оставляет желать лучшего.
4. Не входит ни в одну саморегулируемую организацию оценщиков. Без членства в СРО эксперт не имеет права заниматься профессиональной деятельностью.