Затопили квартиру: чем поможет независимая экспертиза

Оценить потери от потопа — вот один из важнейших этапов получения компенсации от виновника. И здесь недостаточно «акта о затоплении», который составляет эксплуатирующая организация. Нужно пригласить специализированную оценочную компанию.

Готовый отчёт об оценке позволить документально подтвердить сумму иска на суде, поможет рассчитать государственную пошлину. Им же можно пользоваться в досудебном решении проблемы: отчёт со сметой ремонта станет хорошим аргументом, когда придётся обосновать сумму компенсации, которая затребована с виновника.

Зачем проводить независимую экспертизу

Вред имуществу должно возместить тот, кто его и нанёс: это может быть физическое лицо или компания (согласно ст. 1064 ГК РФ). Возместить его следует или в натуре, восстановив повреждённые вещи, или через материальную компенсацию.

Однако сначала нужно доказать, что вред вовсе был причинён и оценить его объём. Эти подтверждения пригодятся как при досудебном решении спора, так и в процессуальном разбирательстве.

Оценка ущерба с помощью эксперта поможет определить, во сколько точно обойдутся работы по восстановлению и ремонту квартиры.

Когда приглашать эксперта-оценщика

Первым делом нужно письменно подтвердить, что квартира залита — достаточно позвонить в обслуживающую организацию: управляющую компанию (УК), жилищно-эксплуатационную контору (ЖЭУ) или товарищество собственников жилья (ТСЖ). Они обязаны приехать по звонку и составить акт затопления квартиры согласно ч. 4 п. 31 Постановления Правительства РФ от 06.05.2011 №354.

В нем должны быть зафиксированы:

• факт затопления помещения;
• сведения о пострадавшем имуществе;
• результаты обследования помещения, расположенного выше;
• возможные причины затопления: халатность соседей или проблемы в работе коммунальных систем.

Далее следует пригласить независимую оценочную компанию, которая оценит ущерб. Имеет смысл подождать 3–5 дней, так как некоторые последствия проявляются не сразу, а спустя какое-то время.

Прежде всего, независимый отчёт пригодится, если виновник откажется добровольно возместить вред. Суд примет заключение только от эксперта-оценщика с аттестатом о квалификации и обязательным страхованием профессиональной ответственности (ст. 4 ФЗ №135 «Об оценочной деятельности» и приказ Министерства экономического развития РФ №257 от 1.04.2018).

Как проходит оценка

Начало работы по оценке — подписание договора между пострадавшим как заказчиком и исполнителем (ст. 9 ФЗ №135). Виновника также необходимо уведомить о работе с экспертом заказным письмом минимум за 4–5 рабочих дней. У него есть право находиться в квартире, пока специалист описывает и фиксирует нанесённый ущерб, как и получить свою копию оценочного отчёта. Иначе виновник может оспорить результат независимой экспертизы, если дело дойдёт до суда.

Работа с оценщиком начинается с осмотра, фото- и видеофиксации вреда, замера площади, которая пострадала и формирования акта осмотра. Определяется характер отделки помещения: её состояние до потопа, применённые в ремонте технологии, материалы и прочее. Всё это эксперт выполняет на месте за несколько часов — смотря сколько помещений пострадало.

Далее эксперт проводит оценку, составляет расчёт ремонта и восстановления и, наконец, оформляет отчёт. Обычно эта работа требует нескольких дней на изучение фотографий, анализ цен на нераспространённые работы с материалами, расчёт сметы и оформление отчёта.

Когда эксперт проводит оценку, он должен объективно учесть все причины, которые влияют на масштабы ущерба. Они формируются с учётом:

• затопленной площади помещения;
• меры затопления и числа вещей, которые нужно восстанавливать: повреждения отделки, электропроводки, бытовой техники и архитектурных объектов;
• цены испорченной собственности;
• срока, который прошёл со времени последнего ремонта;
• стоимости ремонта, который был проведён ранее;
• актуальных цен на стройматериалы и услуги рабочих.

Какие документы нужны

Пока эксперт-оценщик осматривает помещение, необходимо отдать ему заранее подготовленные документы, которые будут нужны ему для обоснования отчёта

Обычно требуются:

• удостоверение личности или его заверенная копия: для того, чтобы заключить договор с компанией;
• договор аренды/свидетельство о государственной регистрации права собственности/выписка из ЕГРН/договор социального найма/другой правоустанавливающий документ: для подтверждения права распоряжения имуществом;
• технический паспорт помещения (при наличии);
• акт о затоплении, подписанный сотрудниками УК, ЖЭУ или ТСЖ;
• документы, подтверждающие ценность повреждённого или уничтоженного имущества: договоры об оказании работ, чеки и товарные накладные на предметы, квитанции об оплате (при наличии);
• фотографии и видеозаписи, сделанные сразу же после обнаружения потопа (при наличии).

Часть из них обязательны для продолжения работы с экспертом, часть помогут ему сделать более точные оценку и расчёт. Например, чеки и договоры могут повысить стоимость уничтоженных вещей, иначе её рассчитают на основе среднерыночных цен в регионе.

Что включает отчёт эксперта

Форма отчёта может отличаться от одной компании к другой. Однако, согласно ст. 11 ФЗ №135, отчёт всегда содержит в себе:

• дату подписания и номер договора, реквизиты исполнителя и заказчика;
• цели и задачи выполнения оценки;
• сведения и контактные данные экспертов, которые выполняли оценку;
• исчерпывающее описание помещения, которое оценивается;
• использованные в работе по оценке стандарты, подходы и методология;
• описание рассуждений эксперта, последовательное изложение того, как определялась сумма ущерба и объяснение этого изложения;
• дата проведения оценки;
• источники и документы, которыми эксперт пользовался для обоснования своих результатов;
• другие важные сведения.

Таким образом, готовый отчёт независимого эксперта — многостраничный документ с доказательствами, набором прикреплённых документов об имуществе, фотографий пострадавшего помещения, включая качественные и количественные показатели оценки, вплоть до заключений экспертиз и документов технической инвентаризации.

Как правило, в отчёт дополнительно вкладывают документы, которые подтверждают квалификацию оценочной компании: дипломы её экспертов и страховые полисы. Благодаря этому, возможно использовать отчёт в нотариальных и страховых компаниях, а также в суде.

По сути, оценка нанесённого ущерба — едва ли не единственная возможность объективно и документально обосновать размер компенсации, который выставлен виновнику. Если тот не станет возмещать ущерб в досудебном порядке, пострадавшему придётся обращаться в суд. А там без отчёта об оценке практически не обойтись — именно его заключение судья примет во внимание, когда будет выносить решение.