Оценка объектов недвижимости для граждан и бизнеса

Зачем нужна профессиональная оценка недвижимости?

Цена объекта недвижимости на рынке, представление о ней хозяина и официальное заключение независимой оценки – вещи пересекающиеся, но редко совпадающие. Определяющий момент: за последним всегда остается «решающее слово» в тех случаях, когда имеют место юридически значимые действия.

Потребность в заключении профессионального оценщика может быть продиктована:

• свободным волеизъявлением человека, где мотивы различны – любопытство, необходимость в объективной информации;
• требованиями закона или сложившейся практикой в той или иной сфере правоотношений – налоги, наследование, регистрация предприятия, кредитование.

Важно: эту работу имеют право делать люди со статусом субъекта оценочной деятельности.

В ст. 4 ФЗ-157 выписаны два обязательных требования к нему: вступить в СРО и застраховать свою ответственность. Государство ведет сводный реестр оценщиков – проверить полномочия можно в интернете

Кому и когда нужна оценка?

Оценка недвижимости требуется в ситуациях:

• совершение сделок (приобретение, отчуждение) – Родина облагает их налогом, а сумма определяется процентом от стоимости конкретного объекта;
• судебные процессы – это единственное допустимое доказательство, когда спор идет о взыскании ущерба, разделе имущества, выплате компенсации;
• оформление договора страхования – без определения объективной стоимости имущества его не заключают;
• формирование уставного фонда юридического лица – внесение имущества или прав на него необходимо сопровождать заключением оценщика о стоимости такового (императивное требование законодателей);
• получение кредитных средств под залог недвижимого имущества – практически невозможно без оценки последнего;
• ведение регулярного бухгалтерского учета – поставить такое имущество на баланс, а также вести его корригирование требуют подтвержденной стоимости недвижимости;
• в случае аренды государственного или коммунального имущества ставка рассчитывается исходя из стоимости объекта недвижимости, который будет арендоваться.

В каждом случае вступления в наследство заявитель обязан подавать нотариусу оценку объекта недвижимости, проведенную профессиональным специалистом. По ней рассчитывают размер госпошлины.

Без оценки лучше не заполнять декларацию о доходах: так никто не сможет доказать заведомое искажение сведений и привлечь к ответственности за фальсификацию.

Что может быть объектом оценки?

Эксперты-оценщики подразделяют свою работу по типам объектов, стоимость которых нужно определить.

Оценка частного дома

Исследование коттеджа, загородного дома, дачи проводится с задачей установить:

• сколько объект стоит в настоящее время на рынке;
• какова его потенциальная привлекательность для инвестиций;
• сколько за него можно получить денег в порядке ликвидации такого имущества.

В практике имеют место случаи, когда заказчика интересует стоимость недвижимости на дату в прошедшем времени.

Специфика данного вида оценки: определить общую стоимость коттеджа можно лишь слагая стоимость земли и, образно говоря, самих «кирпичей».

Оценивая земельный участок, учитывают:

• где он находится, его конфигурацию/размеры;
• состав и плодородность почвы, наличие ландшафтного дизайна и сада;
• коммуникации (вода, электричество) или возможность подключения к ним, какие сооружения там есть;
• юридическую чистоту владения (наличие судебных тяжб);
• имеющиеся по поводу него ограничения – сервитуты третьих лиц, решения судов.

На оценку строения дополнительно повлияют:

• когда оно строилось, из каких материалов, по какому проекту, легализация;
• в каком состоянии оно находится (время и качество ремонта);
• что за условия выдвигает продавец, какие соседи, возможность перестройки и сооружения бассейна, корта, теплиц.

Плюс стоимость домовладения зависит от планов застройки территории и конъюнктуры рынка.

Здесь учитывают такие факторы:

• в каком многоквартирном доме квартира – время постройки, тип проекта, локация;
• ее размер, на каком этаже и где непосредственно расположена в доме – южная/северная сторона, окна во двор/на улицу, угловая или нет;
• в каком техническом состоянии она на момент оценки – свежесть и качество ремонта, повреждения стен и потолков, какой пол и отопление;
• состояние коммуникаций в доме, наличие газа и сберегающих технологий – утепление стен, современные окна и двери, экономное электрооборудование, зарегистрированные приборы учета потребляемых ресурсов;
• себестоимость содержания – региональные налоги, общедомовые сборы, услуги обслуживающих компаний;
• форма собственности – общая совместная/долевая или один владелец.

Отдельный подвид – оценка комнаты в квартире. Здесь определяющий фактор для стоимости – выделена она собственнику в натуре или нет.

Оценка гаража

Тут будут применяться:

• сравнительный метод – когда гараж капитальный;
• или затратный – если гараж в виде металлической конструкции и имеет сомнительную легитимность использования земли.

В последнем случае уместнее говорить об оценке обычного (движимого) имущества.

Оценка объектов для коммерции и производства

Интересует обычных людей и юридические лица, которым нужно оценить:

• офисные помещения – от отдельного офиса до всего административного здания;
• объекты торговли – от магазина до центра развлечений;
• стоянки автотранспорта, паркинги;
• складские помещения всех классов – от небольшого ангара до крупного центра логистики;
• индустриальные объекты – от маленького цеха до целостного имущественного комплекса (завод, фабрика, база);
• сельхозобъекты – ферма, элеватор;
• сопутствующие сооружения – подстанции, мосты, котельные, эстакады, резервуары, трубопроводы, заборы.

Размер объекта исследования влияет на время выполнения работы и ее стоимость.

Оценка объектов, строительство которых не завершено

Речь о тех объектах, что уже не являются стройматериалами, т. е. движимым имуществом. Они «привязаны» к земельному участку, но еще не введены в эксплуатацию.

При этой оценке будет важным выяснение действительных причин незавершенности стройки: отсутствие финансовых ресурсов, ошибка архитекторов или строителей. Либо выявление скрытых или неизвестных ранее юридически значимых факторов: претензии третьих лиц на землю, изменение государственной или муниципальной политики относительно конкретной земли.

• размерные характеристики объекта (как земли, так и предполагаемых сооружений);
• состояние строительных работ – сколько выполнено, какие коммуникации заведены, какая инфраструктура имеется;
• степень износа выстроенных сооружений к моменту проведения исследования и целесообразность их восстановления, а также достройки всего такого объекта.

Оценка стоимости незавершенного строительства разрешает такие сложные вопросы, как необходимость в сносе построенного и разумность использования участка земли в первоначальных целях.

Что нужно предоставить для выполнения оценки.

Два условия для дачи заключения:

1. Непосредственное исследование самим оценщиком того объекта, стоимость которого он определяет.
2. Предоставление ему «бумаг» – подтверждающих законные права на недвижимое имущество и технической документации на него.

Достоверность предоставленных документов – зона ответственности того, кто заказал оценку и заинтересован в юридической силе документа.

Резюме по итогам.

Независимая оценка помещений жилого и нежилого назначения – профессиональная работа, делать которую государство допускает специальный корпус экспертов-оценщиков. От ее правильного и грамотного проведения зависит правовой статус объекта недвижимости, финансовые издержки и наступление юридически значимых последствий.

Остались вопросы – обратитесь за консультацией. Это бесплатно!