Как оспорить кадастровую стоимость недвижимости?

Налогообложение имущества, принадлежащего физическим лицам, поэтапно меняется с 01.01.2015. В первый год реформа охватила 28 административно-территориальных субъектов, на следующий - присоединили еще 21 регион страны. В 2020 году новый порядок уплаты налога будет действовать на всей территории РФ.

Недвижимое имущество, за которое начисляется налог

Собственники платят за:

• частный дом (дачный, жилой);
• комнату в общежитии или квартире или квартиру целиком;
• место для автостоянки, либо гаражное строение (независимо от того, является ли он капитальным);
• единый недвижимый комплекс;
• объект незавершенного строительства;
• другие постройки, которые в соответствии с законом облагаются налогом.

Граждане имеют право на налоговый вычет. Поэтому сумма налога рассчитывается так: объект налогообложения = объект недвижимости - размер налогового вычета.В данном случае размер налогового вычета исчисляется по следующей формуле: цена квадратного метра * установленная законном льгота. Для последнего значения в 2019 году закон предусматривает следующие показатели:

• для квартиры – 20 м2;
• для частных домов – 50 м2;
• для комнат – 10 м2.

Так, если цена квартиры 3 млн. рублей, при рыночной стоимости 1 квадратного метра в данном регионе 50 тыс. руб., то налог будет высчитываться исходя из 2 млн. руб.

Кадастровая стоимость

Суть реформы в том, что объекты недвижимости, за которые граждане платят налоги, имеют не инвентаризационную, а кадастровую стоимость. Первую проводили БТИ и при этом не учитывали дачные, хозяйственные и другие постройки вообще, цена же устанавливалась формально.

Кадастровую цену определяют эксперты, и она более соответствует рыночным размерам. Официальный сайт Росреестра платно предоставляет по запросу граждан выписку с информацией о цене объекта. Публичная кадастровая карта содержит информацию об объектах недвижимости, представляющие отдельное строение. Возникают ситуации, при которых кадастровый размер завышен в сравнении с рыночной ценой. Это обуславливается индивидуальными характеристиками объектов недвижимости (например, их удаленность от транспортных магистралей), либо же неправильными расчетами.

Налог вводится постепенно, с коэффициентами: в первый год 0,2; во второй 0,4; в третий 0,6. Далее рост пока заморожен, а сумма возрастания снижена с 20% до 10% ежегодно.

Основания для обжалования оценки недвижимости

Право на оспаривание размеров цены имущества, произведенной оценщиком, собственник получает в случае:

• если при оценке использовалась ошибочная, не соответствующая действительности информация об имуществе;
• если действительная рыночная цена на момент проведения оценки была меньше кадастровой.

Ошибка возможна, если оценщик:

• оценщик не принял во внимание информацию об аварийном состоянии недвижимости;
• неверно применены имеющиеся данные;
• перечень объектов недвижимости содержит неверную информацию.

Закон предусматривается два варианта оспаривания кадастровой стоимости имущества:

• через специальную комиссию;
• судебный порядок обжалования.

Заявитель вправе самостоятельно выбирать вариант оспаривания проведенной оценки. При этом для обращения в суд физическим лицам, решения комиссии не требуется, тогда как для организаций, это обязательный этап. Собственник недвижимости может сразу же обратиться в судебную инстанцию. Но, по советам специалистов, лучше всего сначала обратиться с заявлением в спецотдел по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, это позволит:

• ускорить процесс решения вопроса;
• сэкономить на госпошлине;

В любом случае, если решение комиссии не удовлетворить собственника, он сможет обратиться в суд.

Подразделения Росреестра на местах должны по заявлению собственника проинформировать его о том кто выполнял работу по оценке строений.

Меньший размер рыночной стоимости относительно кадастровой принимается во внимание как основание обжалования только в том случае, если данный факт имел место на момент проведения оценочных работ. Если недвижимость упала в рыночной цене в последующий период, размер уплаты налога изменен не будет.

Не принимаются для рассмотрения обращения граждан относительно инвентаризационной цены, так как при этом оценка уполномоченными субъектами не проводилась вообще.

Обращение в территориальную комиссию Росреестра

Продолжительность рассмотрения дела в комиссии, как правило, не превышает 30 дней.

Обязанность доказать свою правоту возлагается на собственника недвижимости, оценка которой оспаривается. Он должен предоставить следующие документальные доказательства:

• выписка из реестра, с указанием спорной цены на объект;
• удостоверенные нотариусом копии бумаг, подтверждающих наличие у заявителя прав на недвижимость;
• материальные доказательства не соответствующей действительности информации, использованной при оценочных действиях;
• электронное или на бумажном носителе заключение экспертов организации оценщиков о правильности и законности выводов своего коллеги;
• иные доказательства, указывающие на техническую, либо кадастровую ошибку.

В случае отсутствия вышеуказанных документов, комиссия в праве не принять заявление собственника. Если же заявитель предоставить все необходимые доказательства, комиссия в течение 7 дней назначит дату рассмотрения заявления, оповестив о ней собственника недвижимости, кадастровая стоимость которой оспаривается, и орган местного самоуправления.

В результате обращения заявителя, комиссия может принять одно из следующих решений:

• об отказе в удовлетворении заявления, если доказательств фактов нарушений недостаточно;
• о пересмотре выводов о стоимости оспариваемого объекта;
• об установлении кадастровой цены помещения в сумме его рыночной оценки.

Решение законно, если присутствует половина членов комиссии. Заявитель может обжаловать в суде как выводы комиссии, так и кадастровую стоимость недвижимости.

Процедура обжалования в суде

Для юридических лиц досудебный порядок обжалования обязателен, для граждан – нет.

Административный иск может включать требования:

• о сумме кадастровой стоимости в размере рыночной;
• о внесении изменений в цену спорного объекта в связи с выявленной и исправленной ошибкой;
• о несогласии с выводами комиссии Росреестра.

Решение по делу принимается в 2-х месячный срок, который при сложном деле может быть пролонгирован. При принятии решения в пользу собственника, суд в решение вписывает новую кадастровую цену оспоренной недвижимости.